Vila Olímpia - região da Faria Lima
Diferença no adensamento entre a FL e Wall Street
Em seu início, a rua do muro, ou “Wall Street”, era um ponto de encontro entre comerciantes, o qual se expandiu gradualmente e culminou, em 1792, através do Tratado de Buttonwood, na criação da Bolsa de Valores de Nova York. Ao longo das décadas, justamente por estar no centro da cidade, a região conhecida como “Distrito Financeiro” experienciou um maior adensamento populacional e empresarial e acabou por sediar as principais instituições financeiras da atualidade - ainda que, ao longo das últimas décadas, devido a série de eventos impactantes no cenário norte-americano, como a Crise de 2008, sofreu uma ressignificação de muitos edifícios comerciais para residenciais.
Do outro lado, a Avenida Brigadeiro Faria Lima tem um histórico muito mais recente, com seu início de fato apenas na década de 60, por meio de um decreto que começaria a construção de uma radial, ligando os bairros de Pinheiros e Brooklin. A inauguração da via ocorreu em 1970 e, em decorrência de seu zoneamento, os edifícios residenciais foram afastados dando espaço às lajes corporativas - as quais são tanto adoradas, por representarem um progresso técnico e econômico da capital paulista, quanto condenadas, por não exercerem o papel urbanístico de uma via urbana.
Essa mudança começou na década de 1990, através da Operação Urbana Faria Lima, que expandiu ambas extremidades da avenida, fazendo com que, atualmente, esta possua uma aparência mais moderna e diferenciada que a de seu núcleo. Por ser um dos metros quadrados mais caros de São Paulo, as empreitadas imobiliárias são estimuladas a trazer um alto retorno para os donos dos imóveis, por meio de construções de lajes corporativas e prédios comerciais. Dessa forma, não há tantas construções residenciais, visto que acabam não sendo tão rentáveis como os prédios empresariais. .
As diferenças entre os 2 distritos financeiros não se resumem apenas à história de cada uma das regiões, com a primeira sendo resultado de uma ocupação orgânica e a segunda do planejamento estatal. É notável, quando se caminha por cada uma delas, que Wall Street é mais adensado e apresenta muito mais comércios e opções de produtos e serviços, enquanto na Faria Lima até mesmo as cafeterias são raras e distantes umas das outras. Não é de se surpreender que a região da Faria Lima sofre um forte esvaziamento aos finais de semana e feriados, com a sua circulação ficando restrita àqueles poucos que moram em suas redondezas ou que ainda estão trabalhando.
Um número que explicita bem esse cenário em que a Faria Lima se encontra é a densidade populacional do bairro Itaim Bibi, onde moram apenas 4.500 habitantes por km², número muito abaixo dos 49.000/km² vistos no Financial District em Nova York. E é a partir desses números que é possível explicar a diferença entre as taxas de vacância, preços de aluguéis, quantidade de comércios e novos negócios em cada um dos locais. Além disso, muitos urbanistas e sociólogos apontam para a importância do adensamento populacional no que se trata da criação de novos relacionamentos, tão essenciais no mercado financeiro. Imagine quantas novas startups ou deals de M&A poderiam acontecer se a Faria Lima fosse um local de mais encontros espontâneos em cafés, bares ou restaurantes?
O que não faltam são iniciativas do setor privado para tentar alterar a dinâmica local, tentando colocar mais comércios e apartamentos residenciais na região. Porém, tais projetos esbarram em rigorosas leis de zoneamento e do plano diretor, além de encararem fortes desincentivos no que tange ao custo de construção dos imóveis, devido às pesadas outorgas onerosas que são necessárias para a construção no local.
Conexão com o restante da cidade
Um ponto de distinção entre ambas acaba sendo a maneira como estão alocadas na lógica da economia das cidades de Nova York e São Paulo. Wall Street está incrustada no centro da megalópole americana e, por isso, vivencia o cotidiano da cidade, com diversos tipos de negócios, lojas, empresas e edifícios residenciais locais. Logo, essa integração permite que aqueles que trabalham na região possam morar perto de seus escritórios e, consequentemente, não precisem gastar tanto tempo se locomovendo.
(Sua localização é justamente no meio da cidade, posição geográfica estratégica)
A Faria Lima, por sua vez, é relativamente mais distante do centro da cidade, o que dificulta o seu acesso aos que trabalham na região, mas residem em outros bairros. Um reflexo disso é a própria maneira na qual os edifícios são construídos, com entradas de automóveis em vez de preferência facilitada aos pedestres. Ainda, outro fator que diferencia o projeto urbano no Brasil é a proximidade entre a Bolsa de Valores e o centro financeiro. Enquanto, em Nova York, a Bolsa e o centro financeiro ficam na mesma localidade, em São Paulo, há uma distância expressiva entre ambos.
(A localização da avenida a mantém isolada do centro de São Paulo)
Benefícios econômicos de um local mais adensado
A verticalização e o adensamento urbano são pontos relevantes para o bem estar da população. De acordo com a Fast Company, além dos fatores tangíveis - como facilidade de acesso a serviços de saúde, transporte e educação - o aumento das interações interpessoais e a maior disponibilidade de acesso podem levar a maiores movimentações entre os indivíduos e também a um maior benefício social. Dessa forma, há uma relação entre o desenho inteligente de cidades, bairros e os benefícios intangíveis que eles trazem à população. Além deste, outra forma de observar os aspectos positivos do adensamento urbano pode ser pela relação entre cidades densas e o número de negócios potenciais que podem ocorrer: isso pôde ser comprovado a partir da análise da densidade de negócios na cidade de Nova York, que chega a cerca de 205 estabelecimentos por km² (configurando em 10x a medida nacional do país).
Análise do preço do metro quadrado
Com uma área aproximada de 100.000 m², os quarteirões de Wall Street apresentam um preço por metro quadrado duas vezes maior do que na Faria Lima. Uma justificativa para tais valores é a grande densidade de escritórios e instituições que estão localizados nesta região. Vale ressaltar que, ao comparar diretamente essa medida sem realizar a conversão de Dólar para Real, o valor é reduzido para US$13.191.
63 Wall Street:
Construído em 1929, passou a servir como a sede de um banco em 1931;
Há duas décadas, foi convertido em um prédio residencial. Ao analisar a média do aluguel dos apartamentos disponíveis, chega-se a um valor aproximado de R$ 22.500 por mês.
60 Wall Street:
Antigo prédio, como a sede do J.P. Morgan e atual edifício do Deutsche Bank;
Atualmente, 60 Wall Street é de propriedade da Paramount Group, que o comprou em 2007 por um valor aproximado de R$41.000/m² (valor equivalente a quase R$60.000/m² no presente ).
Por outro lado, ao analisarmos os edifícios na Avenida Faria Lima, vemos que sua área é cinco vezes maior - com mais de 500.000 m² construídos. Entretanto, como sua distância é de 4,6 km, tanto sua densidade quanto o preço de seu m² diminuem.
Edifício Pátio Malzoni:
Finalizado em 2013, possui uma área total construída de 73.000 m² (contando com todos os pisos);
Além de ser conhecido pelo seu vão, também é famoso por ser a sede de empresas como Google e BTG Pactual;
O valor mais recente de sua metragem quadrada foi de R$38.400/m², registrado durante uma transação em 2021.
Faria Lima 3500:
Com um formato muito distinto, possui um total de 45.000 m² construídos;
Mesmo que com um espaço menor que o Pátio Malzoni, esse edifício possui um único locatário: Itaú BBA
Na última negociação realizada (comprada pela Brookfield Properties), o m² foi avaliado em cerca de R$ 21.000.
Por fim, compreender que os estímulos que cada cidade recebe a partir de seus desenhos urbanos envolve, principalmente, a análise da densidade (habitantes/km²) das regiões. Enquanto o Distrito Financeiro de Nova York possui uma densidade de 49.000 hab./km², a Faria Lima possui apenas 9.200 hab./km² (para fins de comparação sobre a baixa densidade da Faria Lima, o bairro nobre da Recoleta, em Buenos Aires, possui uma densidade de 35.000 hab./km²).
Desse modo, para além dessa análise, sob uma ótica de investimentos, pode-se concluir que as zonas mais adensadas facilitam o comércio e fornecimento de insumos para geração de valor dos imóveis e potencializam o real valor do empreendimento - concretizando-se este como um dos principais diferenciais de Wall Street no que tange a possibilidade e atratividade de novos investimentos.