Entre o fim dos anos 80 e início dos anos 90 uma das principais formas de formar ou proteger patrimônio da hiperinflação era a aquisição de imóveis. Muitas pessoas da geração que vivenciou esse momento ainda têm forte preferência por adquirir imóveis em detrimento de ativos do mercado financeiro. No entanto, desde meados de 2012 e 2013, estão disponíveis na bolsa fundos de investimento imobiliários os chamados FIIs.
Diferentemente dos investimentos imobiliários tradicionais, os FIIs não requerem um volume de capital alto para a aquisição de um imóvel ou um conjunto deles. Tal como as ações de uma empresa, as cotas do FII são como frações do patrimônio imobiliário que lastreia o fundo. Os FIIs são obrigados a aplicar no mínimo 75% dos recursos em ativos imobiliários. Em semelhança com o mercado imobiliário tradicional, os FIIs oferecem renda mensal proporcional à quantidade de cotas de cada investidor, sem a necessidade de tratar diretamente com contratos de aluguel de inquilinos, despesas de manutenção e impostos relativos às propriedades. Os imóveis objetos desses fundos costumam ser conjuntos comerciais de grande porte, lojas comerciais, shopping centers e agências bancárias.
A renda mensal obtida é líquida de imposto de renda, desde que cumpridos alguns requisitos: o fundo precisa ter mais de 50 cotistas, ser listado exclusivamente na bolsa e o cotista não pode ter mais que 10% de todas as cotas. O rendimento mensal é proporcional ao rendimento de aluguéis e ganhos de alienação no mercado imobiliário tradicional, variando de 0,3% a 0,6% ao mês. Essa rentabilidade somada à valorização das cotas pode ser atraente para investidores conservadores, pouco experimentados na renda variável e mercado acionário. A valorização das cotas acompanha a valorização do mercado imobiliário, e um indicador interessante para acompanhar esse comportamento é o pouco conhecido Índice de Fundos Imobiliários (IFIX), que é composto pela ponderação de diversos FIIs listados.
Outros produtos financeiros relacionados ao mercado imobiliário são os ativos de renda fixa CRIs e LCIs. Ao contrário dos FIIs, que são renda variável com volatilidade mais modesta que ações, os CRIs e LCIs são em sua maioria ativos indexados a um percentual do CDI. Os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) são títulos de renda fixa de longo prazo emitidos por securitizadoras, que geralmente superam a rentabilidade de títulos públicos. Seu lastro são os recebíveis oriundos de contratos de aluguel e de financiamentos imobiliários. Os LCIs por outro lado são títulos semelhantes aos CRIs, porém são emitidos por instituições financeiras autorizadas a conceder crédito imobiliário. O que lastreia esse tipo de título são os financiamentos imobiliários garantidos por hipotecas e alienação fiduciária. O CRI é o instrumento que as instituições financeiras utilizam para reunir recursos para a concessão de crédito imobiliário.
Nos três produtos comentados, há risco de diminuição da rentabilidade mensal em função da vacância de imóveis e inadimplência (especialmente no caso dos FIIs e,em menor grau, dos CRIs) e de enfraquecimento no mercado de crédito imobiliário (no caso dos LCIs). Os LCIs e CRIs também têm a desvantagem de não possuírem liquidez, pois geralmente só podem ser resgatados em seu vencimento. No caso dos FIIs, a negociação em bolsa é livre, porém sujeita ao risco de mercado e à liquidez das cotas, que é consideravelmente menor que a de ações. Outro ponto importante é que o FGC (Fundo Garantidor de Crédito) só cobre os LCIs até 250 mil reais por CPF por instituição financeira. CRIs e FIIs não são cobertos pelo FGC. Todos os três produtos têm rentabilidade isenta de imposto de renda, salvo nas condições citadas para os FIIs e sua valorização, que tem IR previsto de maneira semelhante ao de lucro realizado com a venda de ações. LCIs e CRIs são totalmente isentos de tributação.
Este texto buscou apresentar informações iniciais sobre investimentos imobiliários de renda fixa e variável no mercado financeiro disponíveis a pessoas físicas. Não deve ser levado como recomendação de compra ou venda de ativos financeiros, mas como texto informativo. Caso tenha se interessado, confira a lista de textos que disponibilizamos para o aprofundamento no assunto. Acompanhe também nossa página, facebook.com/ligademercadofeausp, e fique por dentro de nossas postagens semanais!
ASSAF NETO, Alexandre. Mercado Financeiro. 13 ed. São Paulo: Atlas, 2017. Cap. 19.1.6. p. 374.