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Fundos Imobiliários: um ativo historicamente subestimado pelo brasileiro



Panorama teórico e histórico sobre os FIIs

 

Em quase todos os meios de convívio social há aquela pessoa que sonha em comprar imóveis e viver de sua renda. Porém, existe uma maneira mais prática de obter exposição ao mercado imobiliário do que comprando imóveis físicos, que é por meio dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), o qual parcela considerável da população desconhece. Os FIIs são fundos de investimento que reúnem recursos de diversos investidores para aplicação em empreendimentos imobiliários. Ao adquirir cotas e fazer parte de um FII, o investidor se torna um cotista desse fundo, com cada cota representando uma pequena fração de seu patrimônio e proporcionando ao investidor receber rendimentos proporcionais à sua participação. Entre as vantagens dessa forma de investimento, destaca-se que eles possibilitam maior praticidade e liquidez para o investidor, além de serem acessíveis para todos, não restringindo-se apenas a investidores qualificados e/ou profissionais, assim como também ocorre em outros fundos de investimento.

 

Em um panorama geral, destaca-se que em 2023, pela primeira vez, o número de brasileiros que investiram nesta classe de ativos ultrapassou 1% da população do país, alcançando cerca de 2,2 milhões de pessoas. Essa conquista representou um passo significativo no mercado de fundos imobiliários nacional, embora ele ainda esteja distante dos mercados consolidados, como o dos Estados Unidos, onde mais de 45% da população investe nesse tipo de ativo. Esse cenário aponta para um potencial de expansão substancial no Brasil, em um mercado que já vem crescendo significativamente nos últimos anos.


Fonte: Boletim B3


O crescimento acentuado observado, principalmente a partir do ano de 2019, deve-se a diversos fatores, porém, o mais preponderante deles foi a busca do investidor médio brasileiro por novos meios de investimento, motivado por um cenário de queda da taxa de juros, que deixou a renda variável mais atrativa. Este movimento foi acompanhado pelo maior acesso à informação, como o promovido pelo crescente número de influenciadores financeiros com grande sucesso nas redes sociais, e pela reforma da previdência aprovada no fim de 2019, que instigou os brasileiros a se preocuparem e planejarem suas aposentadorias.


Historicamente, os FIIs foram introduzidos no mercado nacional apenas em 1993 e regulamentados no ano seguinte pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), trazendo para o Brasil um modelo de ativo semelhante aos que já existiam em outros países, como os REITs (Real Estate Investment Trust), populares nos Estados Unidos desde os anos 1970. Um novo FII inicia sua participação na B3 através de uma oferta pública inicial (IPO) de cotas, negociadas em lotes unitários, Nesse sentido, uma nova captação é realizada por meio de um follow-on, similar ao que ocorre com ações. Os recursos captados desempenham importante papel para o financiamento do mercado imobiliário brasileiro, auxiliando o desenvolvimento dos seus diversos segmentos.


Ambiente macro e estratégias de investimentos


Há diferentes opções de FIIs no mercado que permitem ao investidor definir a melhor estratégia de acordo com seu perfil, objetivos e cenário econômico. A palavra “diversificação” certamente é uma das mais escutadas por investidores, e não é por acaso, afinal, alocar recursos nos mais diferentes tipos de investimento é uma medida eficaz de proteção do patrimônio. Nesse sentido, os diferentes FIIs oferecem uma ampla variedade de produtos dentro do mercado imobiliário, auxiliando na diferenciação de estratégias e investimentos.


Além da grande diferenciação, outro ponto de destaque são os dividendos, uma vez que, diferente das ações, as quais têm dividendos pagos muitas vezes de forma escassa ao longo do ano, os fundos normalmente pagam mensalmente, além de também serem isentos de imposto de renda. A legislação ainda prevê que pelo menos 95% do lucro dos fundos imobiliários devem ser distribuídos aos seus cotistas. Desse modo, a regularidade de pagamento de proventos se torna um grande atrativo. Nesse contexto, a nova reforma tributária, promulgada pelo Congresso Nacional em 2023, deixará a classe dos FIIs “ilesa”, alterando apenas sua faixa de isenção de imposto. Hoje os fundos devem ter um mínimo de 50 cotistas para terem seus rendimentos distribuídos isentos e, com a reforma, esse número passará a ser de 500 cotistas, o que ainda afeta pouco o investidor médio da maior parte dos fundos que compõem o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários).


O valor distribuído em proventos é sempre um dos principais fatores levados em consideração ao analisar o investimento em um FII. O dividend yield, que relaciona o valor em proventos pagos pelo valor da cota, é usado pelo mercado como uma métrica do potencial de geração de renda de um fundo e, também, como meio de comparação com outros ativos financeiros. O valor do yield, aliado a outros fatores como taxa de vacância, valorização dos imóveis e a gestão dos FIIs, incluindo a taxa de performance cobrada pela gestão do fundo, são fatores que contribuem para o valor de negociação da cota.

Como é típico de um ativo de renda variável, os FIIs são impactados por diversos fatores que afetam sua precificação, dentre os mais importantes está o nível de juros. O gráfico abaixo mostra a correlação negativa aparente entre o número de pontos do IFIX e a taxa Selic ao longo de uma década, período em que foi verificado uma correlação de -0,57.


Fonte: Banco Central e B3


Já no que se trata da discussão entre o investimento em fundos imobiliários e imóveis físicos, ambos apresentam distintas vantagens e desvantagens, sendo a escolha entre essas abordagens crucial para os investidores. Os FIIs oferecem diversificação instantânea, liquidez diária e controle profissional, mas estão sujeitos à dependência da equipe de gestão e variações na distribuição de rendimentos. Já o investimento em imóveis físicos proporciona controle direto, potencial de valorização e autonomia, mas demanda tempo significativo e possui menor liquidez. Ademais, destaca-se a característica de tributação de ambos: enquanto os FIIs possuem rendimentos isentos, os rendimentos de aluguéis de imóveis são tributados de acordo com a tabela de taxação progressiva do imposto de renda. Ambos os ativos também possuem tributação sobre ganho de capital na sua venda, a alíquota é de 20% para os FIIs e de 15% a 22,5% para os imóveis, sendo este último isento em alguns casos, como por exemplo na compra de outro imóvel dentro de 6 meses.


Os diferentes tipos de FIIs


Explorar o universo dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) revela uma ampla variedade de opções e estratégias, cada uma com características e dinâmicas de investimento distintas. Dentre as alternativas disponíveis, destacam-se diferentes tipos de FIIs, projetados para atender a diversas preferências e objetivos de investidores.


Um dos segmentos mais notáveis é o de Fundos de Papéis, que concentram seus investimentos principalmente em títulos de renda fixa relacionados ao mercado imobiliário. Esses fundos geram renda por meio dos juros desses papéis, oferecendo proteção contra taxas elevadas da Selic e proporcionando bons rendimentos. Exemplos de títulos incluem Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliárias (LCIs).


Outra categoria relevante são os Fundos de Tijolos, que representam a modalidade mais popular de FIIs. Esses fundos investem diretamente em imóveis físicos, especializando-se em alguma modalidade ou diversificando entre vários empreendimentos. A receita provém dos aluguéis desses imóveis, sendo que cada cota representa uma fração do imóvel, proporcionando rendimento proporcional ao número de cotas. Exemplos comuns incluem galpões logísticos, shoppings, hospitais e lajes corporativas.


Além desses, existem os Fundos de Desenvolvimento, que possuem um perfil de maior risco e arrojo. Estes fundos buscam adquirir imóveis com o objetivo de realizar melhorias tangíveis, agregando valor e lucrando posteriormente com sua venda ou com um aumento substancial dos rendimentos provenientes dos aluguéis. Outras categorias importantes incluem Fundo de Fundos, que alocam recursos principalmente em outros FIIs, proporcionando alta diversificação aos investidores, e Fundos Híbridos, que diversificam entre diversos ativos imobiliários, como outros FIIs, imóveis e ativos de renda fixa ligados ao setor imobiliário. Muitos desses fundos híbridos são, na verdade, fundos de tijolos que investem em diversas categorias de imóveis em vez de se especializarem.


Fonte: B3. Obs: Os fundos de desenvolvimento são inseridos como fundos de tijolos


Conclusão


Em síntese, os FIIs surgem como uma alternativa conveniente e acessível para investidores interessados no mercado imobiliário, ultrapassando a tradicional ideia de possuir imóveis físicos. Além disso, proporcionam uma nova faceta de investimento na renda variável, complementar às ações. Enquanto investir em ações implica adquirir parte da propriedade de uma empresa, com retornos provenientes da valorização do preço das ações e dos dividendos distribuídos pela empresa, os FIIs oferecem uma abordagem diversificada e gerenciada por especialistas para acessar os benefícios focando no setor imobiliário.


Em um panorama mais amplo, esses ativos continuam a ser subestimados, apresentando, por outro lado, potencial significativo de expansão no mercado brasileiro. A decisão de investir em FIIs ou imóveis físicos ou ações dependerá das metas, preferências e tolerância ao risco de cada investidor, reforçando a importância da análise criteriosa e da busca por orientação profissional na construção de uma estratégia de investimento sólida e alinhada com os objetivos individuais.


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