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O crescimento do mercado imobiliário

06/11/2019

 

 

     Desde 2013, o Brasil tem vivido um período de grande instabilidade política e econômica que afetaram quase todos os setores da economia nacional, entre eles, o setor imobiliário. Neste período, os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) chegaram a alcançar a depreciação de até 30%. Durante os últimos meses, no entanto, têm-se observado o crescimento deste mercado, tanto em relação aos investimentos em FIIs, quanto ao comércio de imóveis.

     Segundo levantamento elaborado pela CBIC (Câmara Brasileira de Indústria e Construção), o otimismo em relação ao setor está, entre outros motivos, relacionado à compra e venda de imóveis residenciais. No último trimestre de 2018 houve um aumento de 23,1% das vendas em relação ao mesmo período de 2017.

     Além disso, o cenário macroeconômico nacional, a manutenção da Taxa Selic baixa, o aumento do Índice de Confiança do Consumidor, o crescimento da demanda por créditos e a diminuição dos níveis de inadimplência, atraíram os olhos dos investidores para aplicações em renda variável como os FIIs. Percebe-se, então, uma certa mudança comportamental do investidor brasileiro, que busca maiores rentabilidades, ainda que assumindo riscos superiores aos de produtos de renda fixa. Acredita-se que a recuperação mais vigorosa está na dependência da Reforma da Previdência, permitindo assim, o ajuste nas contas do governo, novos investimentos nos setores públicos e privados e um crescimento nacional mais consistente. 

     Os Fundos de Investimento Imobiliário surgiram nos Estados Unidos, na década de 1960 e, hoje em dia, fazem parte de mercados financeiros ao redor do mundo. No Brasil, o surgimento do FII ocorreu em 1993, porém têm ganhado maior popularidade apenas mais recentemente. 

     Abaixo, comprova-se a maior penetração do produto na economia, visto o aumento do número de registro de fundos e o aumento do volume de negociações ao longo dos últimos seis anos, destacando a variação de 45,65% de 2018 para 2019. 

 

     Hoje, cerca de 340 mil pessoas investem nesse setor no país, o que representou um aumento de 7,78% em relação ao mês passado. Aproximadamente 65% desse total é composto por pessoas físicas. Esse número demonstra que ainda há espaço para expansão, visto que existem mais de um milhão  de investidores na Bolsa de Valores brasileira.

 

     Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser constituídos por produtos como imóveis, ativos lastreados nos negócios imobiliários como LCI (Letra de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), ou até mesmo novos investimentos em outros fundos imobiliários.

     Quanto às suas rentabilidades, o ganho de dinheiro pode vir de duas fontes: por meio de aluguéis recebidos pelos imóveis dos quais o fundo é proprietário - pagos mensalmente em sua maioria - ou através da valorização das cotas dos fundos. Vale salientar que, por lei, os fundos devem distribuir 95% dos ganhos aos cotistas. 

     Entre as vantagens na aplicação em fundos de investimento imobiliários em relação a outros produtos de renda variável estão: 

  • Maior previsibilidade de comportamento com um ativo já identificado, isso se dá porque as rentabilidades dos FII’s são, em sua maioria, depositadas mensalmente na conta do cotista, e a volatilidade é baixa;

  • Lastros em imóveis possuem menor exposição a fatores do mercado externo, ou seja, quando comparados à um fundo cambial ou em ações, os mesmos são menos afetados; 

  • Baixa interferência do capital estrangeiro;

Ademais, quando se compara os FIIs e o investimento em imóveis, observa-se ainda mais vantagens, entre elas: 

  • Isenção do imposto de renda;

  • Não envolvimento com a burocracia relacionada ao imóvel; 

  • Maior liquidez e acessibilidade;

     Segundo Fernando Kazan, diretor do BTG Pactual, a indústria dos FIIs negocia com descontos e tem apresentado potencial de upside. No setor de hotelaria, por exemplo, houve um aumento de cerca de 25% na renda média dos hotéis paulistas em 2018, em comparação a 2017.

     Entretanto, a escolha dos FIIs deve ser bem-feita e para isso é recomendado analisar a qualidade dos imóveis (localização, administração, estado de conservação). Um erro comum de alguns investidores é analisar apenas o preço do m², sem dar atenção às condições de preservação do imóvel, sendo assim, aumenta a probabilidade de gerar prejuízos.

     Uma das melhores estratégias é diversificar os fundos de investimento (em shoppings, hotéis, edifícios comerciais, pavilhões, agências bancárias e/ou universidades). Tal medida reduz os riscos no investimento, além de maximizar a rentabilidade destes.

     Deve-se, ainda, comparar o DY (Dividend Yield), que corresponde ao valor recebido dividido pelo valor da cota. Geralmente, quanto maior o DY, maior atratividade, porém, atente-se à ocupação e vacância dos imóveis.

     Observa-se que o setor vem ganhando maior liquidez ao longo do tempo, atraindo ainda mais investidores, tanto de pessoas físicas, como Family Offices e, de acordo com André Massetti, gestor de estratégias dos fundos imobiliários da XP Asset, ainda há espaço para fundos de pensão e investidores institucionais e estrangeiros, os quais devem ingressar no mercado nos próximos anos.

     O mercado imobiliário, portanto, vem se mostrando como uma boa alternativa para geração de capital para driblar dos efeitos das condições econômicas que o país enfrenta. Sendo assim, os FIIs vêm compondo o portfólio de cada vez mais brasileiros, através de sua acessibilidade de aplicação em imóveis com administração especializada, sua versatilidade, entre outras vantagens competitivas.

 

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