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Os efeitos da governança corporativa no setor de Malls

05/01/2017

     Ao comparar o conselho de administração de empresas como Iguatemi, BRMalls e Multiplan, percebe-se uma nítida diferença entre os olhares dos seus principais gestores, que influenciam diretamente nas estratégias e no resultado financeiro -sucesso ou fracasso - dessas empresas.

     A governança corporativa do setor brasileiro de shoppings é caracterizada pelo domínio daqueles que possuem a cadeira principal do conselho de administração das empresas, ou seja, pelo presidente (CEO) delas, seja através da pulverização das ações no mercado, como optou Carlos Medeiros da BRMalls, ou através de famílias que controlam majoritariamente a empresa, como é o caso do Iguatemi (Família Jereissati) e da Multiplan (Sr. e Sra. Peres).

   A partir dessa divisão societária, que permite que os seus principais controladores sejam também seus principais gestores, cabem aos investidores minoritários confiar nas estratégias tomadas pelo conselho de administração dessas empresas e no bom senso de seus presidentes. Surge, então, o principal problema atual do setor: as grandes diferenças entre os CEOs, tanto na visão estratégica quanto na flexibilidade diante de suas remunerações, podem atrair ou repelir a confiança do mercado sob suas empresas, gerando, assim, uma defasagem nos resultados de suas ações.

    A BRMalls e seu conselho de administração, cujo presidente é Carlos Medeiros, um dos fundadores do setor no Brasil, é o maior exemplo de que a confiança do mercado e de seus investidores é de extrema importância para manter suas ações com preços altos. Com uma estrutura acionária composta majoritariamente por outros investidores (Free-Float de 79,2%) de modo que apenas 20,7% das ações são formadas por fundos de pensão canadenses, o poder decisório encontra-se concentrado nas mãos de Medeiros.

     É certo que Carlos Medeiros foi o grande responsável pelo tamanho da BRMalls desde sua criação em 2006. Foi graças a ele que ela passou de 7 shoppings para 25 centros comerciais em operação, entre outros em construção, sendo a empresa com a maior ABL (Área Bruta Locável) própria do setor brasileiro. Através de uma estratégia fortemente focada em aquisições, visando diversificar seus clientes em termos de renda e região, Medeiros tornou a BRMalls na maior empresa, em tamanho, do setor brasileiro de malls, com ótimas perspectivas de crescimento, através da criação orgânica de novos shoppings.

     Entretanto, desde que Isaac Peres, da Multiplan, começou a mostrar ao mercado que a criação orgânica e a visão a longo prazo, com investimentos em manutenção e expansão de shoppings em ótimas localizações, são a forma correta de gerir seus investimentos no setor de shoppings, a gestão de Carlos Medeiros começou a não ser tão bem vista pelos acionistas. As ações da BRMalls sofreram uma queda de 42% desde seu pico no final de 2012, enquanto no mesmo período, as ações da Multiplan subiram 11%.

     Além das diferenças estratégicas, que não podem ser desprezadas, mas devem ser analisadas em conjunto com o atual momento econômico, há uma grande diferença quanto à remuneração desses principais gestores do setor, o que simboliza bem os desafios das empresas sem controlador. A BRMalls é conhecida por ser a empresa que mais paga remuneração a seus executivos, mesmo com os resultados caindo em relação aos seus principais concorrentes.

     Enquanto a situação financeira da empresa era boa e seus resultados agradavam o mercado e seus acionistas, não havia reclamações: seus executivos se acostumaram com as remunerações altas e seus acionistas se contentavam com seus dividendos. Entretanto, os tempos mudaram, as ações despencaram, a criação de shoppings caiu, as vendas de ativos cresceram, muito devido ao mal planejamento das aquisições ou expansões.

     Nos dias atuais, o grande desafio da BRMalls é manter seu principal executivo, que já conseguiu trazer ótimos resultados à empresa, porém, para isso, há a exigência da boa recompensa e há a tentativa de dar poder aos acionistas minoritários que brigam para ter voz nas decisões. Carlos Medeiros precisa inovar e perceber que seus concorrentes, como Isaac Peres, possuem visão a longo prazo, refletindo o dito “sentimento de dono” pela empresa de sua gestão e que, por isso, consegue trazer a confiança de seus investidores.

 

        Artigo publicado em janeiro/2017 na 15ª edição da Markets St.

 

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